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土地增值稅清算

【課程背景】
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三大稅負(fù)構(gòu)成比例中，增值稅是基礎(chǔ)，企業(yè)所得稅是核心，土地增值稅是關(guān)鍵！土地增值稅按照開(kāi)發(fā)周期清算，財(cái)務(wù)核算時(shí)間跨度長(zhǎng)、計(jì)算流程繁瑣、扣除項(xiàng)目復(fù)雜，加之各省土地增值稅清算疑難問(wèn)題解釋不統(tǒng)一，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難度。尤其是營(yíng)改增之后，新老項(xiàng)目交替開(kāi)發(fā)、增值稅稅率接連下調(diào)，土地增值稅清算框架又得重新搭建，讓土地增值稅清算工作難上加難！
本次課程緊扣四川省土地增值稅政策，以當(dāng)前*稅收政策為依托，直擊當(dāng)前新形勢(shì)下土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與規(guī)避技巧，著眼房地產(chǎn)企業(yè)如何科學(xué)合理規(guī)劃清算項(xiàng)目、如何靈活處理成本分?jǐn)?、如何把控清算時(shí)機(jī)、如何準(zhǔn)確填報(bào)*土地增值稅申報(bào)表（總局【2021】9號(hào)公告）等關(guān)鍵疑難問(wèn)題，通過(guò)具體、淺顯、通俗的案例解析，分別從土地增值稅清算項(xiàng)目認(rèn)定、收入節(jié)點(diǎn)與金額確認(rèn)、扣除憑證判定、扣除項(xiàng)目排查診斷等重點(diǎn)內(nèi)容，到成本分?jǐn)偡椒ǖ木唧w運(yùn)用與稅收防范，逐一解讀土地增值稅清算技巧與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控，讓財(cái)稅人員較為完整地掌握土地增值稅清算方法，獨(dú)立完成清算項(xiàng)目。

【講師簡(jiǎn)介】
王皓鵬老師：會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專(zhuān)家；有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益*化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！

【課程收益】
1、緊扣實(shí)務(wù)、操做性強(qiáng)：重實(shí)戰(zhàn)、重實(shí)效、重實(shí)用，詳盡解讀房企實(shí)際工作中的
熱點(diǎn)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)防范；
2、著眼本地、針對(duì)性強(qiáng)：將四川省政策納入土地增值稅清算流程各個(gè)節(jié)點(diǎn)，讓學(xué)
習(xí)不再“空洞”，激發(fā)財(cái)稅潛能；
3、案例為先、數(shù)據(jù)支撐：基于真實(shí)案例數(shù)據(jù)分析，實(shí)務(wù)操作全覆蓋，計(jì)算過(guò)程、
法規(guī)引用，全面提升籌劃技巧；
4、學(xué)員互動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)答疑：學(xué)員帶著問(wèn)題聽(tīng)課，現(xiàn)場(chǎng)咨詢，參與解析過(guò)程，實(shí)實(shí)在
在解決本企業(yè)疑難問(wèn)題。

【課程對(duì)象】
各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】
第一節(jié)：解讀總局【2021】9號(hào)公告土地增值稅申報(bào)表構(gòu)架
第二節(jié)：土地增值稅清算概述
1、土地增值稅計(jì)征范圍
2、土地增值稅的計(jì)算流程
3、土地增值稅的扣除原則
4、結(jié)合增值稅政策解讀扣除憑證類(lèi)別
5、土地增值稅的預(yù)征制度
6、清算單位確定
7、清算分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)辨析
8、二次清算必要性以及流程
9、土地增值稅的核定征收
第三節(jié)：土地增值稅清算收入確認(rèn)
1、土地增值稅確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)以及金額
2、買(mǎi)房贈(zèng)送面積、送車(chē)位、送物業(yè)等
3、抵券銷(xiāo)售模式下收入金額
4、售后回租、產(chǎn)權(quán)式酒店模式
5、銷(xiāo)售價(jià)格偏低收入金額確認(rèn)
6、價(jià)外費(fèi)用與收入金額
7、合作建房稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
第四節(jié)：土地增值稅清算扣除確認(rèn)
1、招拍掛方式下土地成本的確認(rèn)
2、土地投資式下土地成本的確認(rèn)
3、以房換地（以地?fù)Q房）方式下土地成本的確認(rèn)
4、以股權(quán)折讓名義轉(zhuǎn)讓土地成本的確認(rèn)
5、紅線外支出土地成本的確認(rèn)
6、配建經(jīng)適房土地成本的確認(rèn)
7、不同土地返還款的處理
8、成本差的稅收處理
9、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)扣除注意事項(xiàng)
10、建安、基礎(chǔ)、公配的評(píng)估值
11、裝修分類(lèi)以及清算扣除
12、售樓部涉及的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析
13、財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除（不同融資方式資金成本確認(rèn)）
14、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅扣除
15、稅金與收入的配比關(guān)系
16、銷(xiāo)售“舊房”的土地增值稅計(jì)算流程
第五節(jié)：“拆遷還建”財(cái)稅處理
1、拆遷還建經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析
2、拆遷還建不同會(huì)計(jì)處理對(duì)稅收的影響
3、拆遷還建增值稅視同銷(xiāo)售計(jì)稅依據(jù)選擇
4、拆遷還建企業(yè)所得稅處理暨稅收調(diào)整
5、拆遷還建土地增值稅處理暨申報(bào)表填報(bào)技巧
6、價(jià)差部分處理技巧
7、拆遷還建發(fā)票開(kāi)具、契稅等問(wèn)題解析
8、銷(xiāo)售與購(gòu)進(jìn)“爛尾樓”土地增值稅解析
第六節(jié)：成本分?jǐn)偱c車(chē)位
1、會(huì)計(jì)核算對(duì)象對(duì)土地增值稅影響
2、成本分?jǐn)傇瓌t解讀
3、占地面積法分?jǐn)傄I(lǐng)
4、建筑面積法與土增申報(bào)表對(duì)接
5、直接成本法的運(yùn)用
6、預(yù)算造價(jià)法適用要點(diǎn)
7、層高系數(shù)法適用原理分析
8、人防車(chē)位銷(xiāo)售稅收分析
9、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位、有產(chǎn)權(quán)車(chē)位稅收差異分析
10、車(chē)位成本分?jǐn)傄I(lǐng)
第七節(jié)：土地增值稅稅負(fù)測(cè)算
1、數(shù)據(jù)采集來(lái)源
2、收入數(shù)據(jù)采集與分割
3、成本數(shù)據(jù)采集與分?jǐn)?br /> 4、稅金數(shù)據(jù)采集與計(jì)算
5、數(shù)據(jù)綜合運(yùn)用與稅負(fù)測(cè)算結(jié)果比對(duì)
6、土地增值稅臨界點(diǎn)分析

土地增值稅清算