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房地產(chǎn)走勢解讀

一、周期率有用嗎？
周期率有用
但是，是螺旋式上升或下降
不會完全重復(fù)
有類似有變化
我們可以從過去、現(xiàn)在推測未來

二、貫徹*中國特色社會主義思想 
1、滿足人們美好生活需求，解決不平衡不充分的問題
2、實(shí)現(xiàn)中國夢
3、走中國特色社會主義道路
4、新常態(tài)
5、新發(fā)展理念
6、現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系
7、做好六方面工作
A、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革
B、創(chuàng)新
C、鄉(xiāng)村振興
D、區(qū)域協(xié)調(diào)
E、社會主義市場體系
F、全面開放

三、*經(jīng)濟(jì)工作會議精神
1、五堅(jiān)持
穩(wěn)中有進(jìn)
高質(zhì)量發(fā)展
新發(fā)展理念
供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革
市場化改革和高水平開放

2、六穩(wěn)定
就業(yè)
金融
外貿(mào)
外資
投資
預(yù)期

3、七項(xiàng)工作
高質(zhì)量發(fā)展
強(qiáng)化國內(nèi)市場
鄉(xiāng)村振興
區(qū)域協(xié)調(diào)
改革
開放
民生

四、*政府工作報(bào)告解讀
1、去年
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間。國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.6%，總量突破90萬億元。經(jīng)濟(jì)增速與用電、貨運(yùn)等實(shí)物量指標(biāo)相匹配。居民消費(fèi)價(jià)格上漲2.1%。國際收支基本平衡。城鎮(zhèn)新增就業(yè)1361萬人、調(diào)查失業(yè)率穩(wěn)定在5%左右的較低水平。近14億人口的發(fā)展中大國，實(shí)現(xiàn)比較充分就業(yè)至關(guān)重要。

2、今年
經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：
國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6%－6.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.5%以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右；國際收支基本平衡，進(jìn)出口穩(wěn)中提質(zhì)；宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)有效防控；農(nóng)村貧困人口減少1000萬以上，居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長基本同步；生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗下降3%左右，主要污染物排放量繼續(xù)下降。

3、政策
要正確把握宏觀政策取向，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，實(shí)施就業(yè)優(yōu)先政策，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。
積極的財(cái)政政策要加力提效。今年赤字率擬按2.8%安排，比去年預(yù)算高0.2個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)政赤字2.76萬億元，其中*財(cái)政赤字1.83萬億元，地方財(cái)政赤字9300億元。適度提高赤字率，綜合考慮了財(cái)政收支、專項(xiàng)債券發(fā)行等因素，也考慮為應(yīng)對今后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)留出政策空間。
今年財(cái)政支出超過23萬億元，增長6.5%。*對地方均衡性轉(zhuǎn)移支付增長10.9%。改革完善縣級基本財(cái)力保障機(jī)制，緩解困難地區(qū)財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)壓力，決不讓基本民生保障出問題。
穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。在實(shí)際執(zhí)行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是民營和小微企業(yè)融資難融資貴問題，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
深化利率市場化改革，降低實(shí)際利率水平。完善匯率形成機(jī)制，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。
就業(yè)優(yōu)先政策要全面發(fā)力。就業(yè)是民生之本、財(cái)富之源。今年首次將就業(yè)優(yōu)先政策置于宏觀政策層面，旨在強(qiáng)化各方面重視就業(yè)、支持就業(yè)的導(dǎo)向。
當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國就業(yè)總量壓力不減、結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，新的影響因素還在增加，必須把就業(yè)擺在更加突出位置。穩(wěn)增長首要是為保就業(yè)。今年城鎮(zhèn)新增就業(yè)要在實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)上，力爭達(dá)到近幾年的實(shí)際規(guī)模，既保障城鎮(zhèn)勞動力就業(yè)，也為農(nóng)業(yè)富余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)留出空間。只要就業(yè)穩(wěn)、收入增，我們就更有底氣。
要繼續(xù)堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，在“鞏固、增強(qiáng)、提升、暢通”八個(gè)字上下功夫。更多采取改革的辦法，更多運(yùn)用市場化、法治化手段，鞏固“三去一降一補(bǔ)”成果，增強(qiáng)微觀主體活力，提升產(chǎn)業(yè)鏈水平，暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
要繼續(xù)打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，精準(zhǔn)發(fā)力、務(wù)求實(shí)效。防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)要強(qiáng)化底線思維，堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿，防范金融市場異常波動，穩(wěn)妥處理地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防控輸入性風(fēng)險(xiǎn)。精準(zhǔn)脫貧要堅(jiān)持現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，聚焦深度貧困地區(qū)和特殊貧困群體，加大攻堅(jiān)力度，提高脫貧質(zhì)量。污染防治要聚焦打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)等重點(diǎn)任務(wù)，統(tǒng)籌兼顧、標(biāo)本兼治，使生態(tài)環(huán)境質(zhì)量持續(xù)改善。

4、重點(diǎn)工作
A、繼續(xù)創(chuàng)新和完善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間
B、激發(fā)市場主體活力，著力優(yōu)化營商環(huán)境
C、堅(jiān)持創(chuàng)新引領(lǐng)發(fā)展，培育壯大新動能
D、促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場，持續(xù)釋放內(nèi)需潛力
E、對標(biāo)全面建成小康社會任務(wù)，扎實(shí)推進(jìn)脫貧攻堅(jiān)和鄉(xiāng)村振興
F、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量
G、加強(qiáng)污染防治和生態(tài)建設(shè)，大力推動綠色發(fā)展
H、深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革，加快完善市場機(jī)制
I、推動全方位對外開放，培育國際經(jīng)濟(jì)合作和競爭新優(yōu)勢
J、加快發(fā)展社會事業(yè)，更好保障和改善民生
K、新的形勢和任務(wù)對政府工作提出新的更高要求

五、形勢
1、國內(nèi)
取得了顯著成績
問題
供大于求
質(zhì)量不高
管理不嚴(yán)
債市
匯市
股市
房市

2、全球化遇到阻力
*貿(mào)易摩擦
三無兩不一可以
化外部壓力為內(nèi)部動力
談判、協(xié)商

六、報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)部分
首先，在報(bào)告的2018年成績方面，提出了一句“改善完善房地產(chǎn)市場機(jī)制”。
1、 深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。

2、 更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、 繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

4、 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。

5、 新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為核心，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。

第一，已經(jīng)連續(xù)提了多年的棚改，今年依舊提出。和往年不同的是，沒有提出具體的指標(biāo)。去年提出了“啟動新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套”，然而今年沒有提出數(shù)據(jù)型指標(biāo)，只是一句“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造”。
可以看出，對于棚改，這個(gè)推動三四線城市房價(jià)的推手，國家已經(jīng)不再硬性計(jì)劃，把指標(biāo)下放到各省，甚至更低的地市，建多少，怎么建，是貨幣化安置還是實(shí)物安置，全力下發(fā)到地方政府。從這一點(diǎn)看，是“因城施策”的延續(xù)”和擴(kuò)展。
第二， 2019年房地產(chǎn)究竟怎么辦，是正向調(diào)控還是負(fù)向調(diào)控？
會議表述，沒有提“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，用了一句“更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”來表述。
首先，一句“改善完善房地產(chǎn)市場機(jī)制”，表明了國家的態(tài)度，對于2018年的調(diào)控成果，國家是肯定的，支持的，需要堅(jiān)持。
而，落實(shí)城市主體責(zé)任，意味著堅(jiān)持“因城施策”的總基調(diào)不變，甚至肯定，從某種意義上來說，也是肯定了從春節(jié)開始，各級城市放松調(diào)控的措施是適當(dāng)?shù)模m宜的。
另外，只是提出了“改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，沒有提“長效機(jī)制、租售并舉”等名詞，同樣，在本年度長效機(jī)制不會那么大力度的開展。這一方面意味著，地方的資金要用在刀刃上，要趕緊保就業(yè)，保增長。
第三， 老舊小區(qū)改造，今年著重提出來。往年一般是在住建部部門會議中提出，而且不是重點(diǎn)。但是今年卻作為作為重點(diǎn)提出來。而且提出了具體要求“更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施”，這些要求，對于全國政府工作報(bào)告這個(gè)層面來說，已經(jīng)相當(dāng)具體。
很快，下一步住建部門會出臺補(bǔ)貼和執(zhí)行的措施，這畢竟是個(gè)服務(wù)民生的好事情，也是住建部本年度的重點(diǎn)工作。
最后，提一下，本年度*的主題“新型城鎮(zhèn)化”問題。
可以說，正是整個(gè)*2019年房地產(chǎn)方向的*風(fēng)向標(biāo)。
“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。”

七點(diǎn)分析
群眾住房問題繼續(xù)被關(guān)注  細(xì)分政策或陸續(xù)出臺
報(bào)告原文：深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。
落戶政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)   紅利將持續(xù)
報(bào)告原文：抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。
更好解決群眾住房問題
報(bào)告原文：更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
存量市場受重視   7個(gè)領(lǐng)域?qū)⑹荜P(guān)注
報(bào)告原文：繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。
此次政策明確提到，要對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行大力改造和提升，這和過去的棚改的做法是有差異的。實(shí)際上在這次政府工作報(bào)告中，提出了很多新的產(chǎn)業(yè)，包括水電路氣配套設(shè)施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，這是很多涉及城市運(yùn)營的開發(fā)商可以積極關(guān)注的。
房地產(chǎn)稅立法穩(wěn)步推進(jìn)
報(bào)告原文：深化財(cái)稅金融體制改革。加大預(yù)算公開改革力度，推進(jìn)*與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革。健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
大力發(fā)展養(yǎng)老   社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)也被點(diǎn)
報(bào)告原文：我國60歲以上人口已達(dá)2.5億。要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，對在社區(qū)提供日間照料、康復(fù)護(hù)理、助餐助行等服務(wù)的機(jī)構(gòu)給予稅費(fèi)減免、資金支持、水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠等扶持，新建居住區(qū)應(yīng)配套建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，改革完善醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策，擴(kuò)大長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)，讓老年人擁有幸福的晚年，后來人就有可期的未來。
農(nóng)村土地改革從試點(diǎn)到推廣
報(bào)告原文：推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果。深化集體產(chǎn)權(quán)、林權(quán)、國有林區(qū)林場、農(nóng)墾、供銷社等改革。

七、中國建筑房地產(chǎn)行業(yè)前景
1、中國建筑
世界*的規(guī)模
可能100萬億
清華大學(xué)建筑研究院
中國第四代建筑，中國第五發(fā)明
第一代，茅草房
第二代，磚瓦房
第三代，電梯房
第四代，空中城市森林花園
結(jié)合別墅、胡同、四合院

2、建筑理念
古羅馬，維特魯威，建筑十書，堅(jiān)固，實(shí)用，美觀
法國，迪郎，適宜，經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)固，衛(wèi)生，舒適，對稱，規(guī)則，簡單
現(xiàn)代，透明，開放
中國，保守，封閉，端正，中庸，等級

3、房地產(chǎn)基本情況
存量
增量
自住型，改善型，投資型，投機(jī)型

八、今后發(fā)展方向
從住宅、商鋪、寫字樓
轉(zhuǎn)向
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、交通地產(chǎn)，文化、教育、旅游、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老地產(chǎn)，新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、治理能力和體系現(xiàn)代化，包括海綿城市、綜合管廊、停車場、城市雙修、生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)、特色小鎮(zhèn)、PPP等等
1、服務(wù)業(yè)
生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)
金融
科技
物流
廣告
設(shè)計(jì)
等等
生活性服務(wù)業(yè)
商貿(mào)—提袋經(jīng)濟(jì)、住宿、餐飲
文化
教育
衛(wèi)生
健康
養(yǎng)老
2、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)
節(jié)能環(huán)保
新一代信息技術(shù)
生物產(chǎn)業(yè)
高端制造—天上飛的，地上跑的，自動化、機(jī)器人、人工智能，高檔機(jī)床
新能源
新材料
新能源汽車
3、一帶一路、長江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀
東部率先
中部崛起
西部開發(fā)
東北振興
粵港澳大灣區(qū)
4、新型城鎮(zhèn)化—新在什么地方
PPP
特色小鎮(zhèn)
5、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化—化在什么地方

九、怎么做
1、一個(gè)思維—互聯(lián)網(wǎng)思維
為什么？
什么時(shí)代
互聯(lián)網(wǎng)思維是什么
互聯(lián)網(wǎng)思維的三個(gè)要素
帶來的三大好處
2、三個(gè)講
講質(zhì)量
為什么解決不了
必須解決
如何解決—
根植于內(nèi)心的修養(yǎng)
無需提醒的自覺
以約束為前提的自由
為他人著想的善良
不提高質(zhì)量不行
環(huán)境變了
人在做，天在看—變成了現(xiàn)實(shí)
講信用
A、自己講信用
B、讓別人相信你講信用
市場核心競爭力
講創(chuàng)新
創(chuàng)新是為新而新嗎？
創(chuàng)好
創(chuàng)有用
大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新為什么可以成功？
不僅是科技創(chuàng)新，而且是經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、售后服務(wù)等等各方面的創(chuàng)新
七大新經(jīng)濟(jì)
共享經(jīng)濟(jì)
數(shù)字經(jīng)濟(jì)
生命經(jīng)濟(jì)
綠色經(jīng)濟(jì)
創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)
智慧經(jīng)濟(jì)
品質(zhì)經(jīng)濟(jì)
經(jīng)營理念創(chuàng)新
從圍繞消費(fèi)者轉(zhuǎn)
到緊跟消費(fèi)者跑
現(xiàn)在要跑得比消費(fèi)者快
就是說，過去是市場引領(lǐng)我們，現(xiàn)在我們能不能引領(lǐng)市場？
三種情況
消費(fèi)者不知道，消費(fèi)者知道，表達(dá)不清楚
消費(fèi)者知道，也能夠表達(dá)清楚他們的需求，但是不好意思說
所以，真正的市場需求不是簡單的市場調(diào)查就能夠調(diào)查出來的
關(guān)鍵是挖掘人性，消費(fèi)者到底想要什么？？？
銷售模式重新
售后服務(wù)創(chuàng)新

十、小結(jié)
1、方向明確
2、基礎(chǔ)很好
3、機(jī)會很多
4、問題不少
5、機(jī)不可失
6、敢闖敢干
7、質(zhì)量第一
8、合作共贏

房地產(chǎn)走勢解讀