從瑞安售樓看看新天地上市前的準(zhǔn)備？
近日，位于上海新天地的甲級(jí)寫字樓企業(yè)天地5號(hào)舉行了開幕儀式。作為中國(guó)新天地獨(dú)立營(yíng)運(yùn)后的首批標(biāo)桿項(xiàng)目，企業(yè)天地二期項(xiàng)目在啟動(dòng)之初也引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。這不單單因?yàn)檫@幢樓緊鄰新天地和淮海路，位置極佳；更在于其剛剛被其投資方瑞安集團(tuán)出售了。這對(duì)一個(gè)租金水平浦西第一、預(yù)租率接近70％的物業(yè)來說，是極為罕見的情況。
那么，瑞安出售這棟寫字樓的動(dòng)機(jī)如何呢？不妨讓我們從一個(gè)月前的交易說起。
2013年12月初，瑞安房地產(chǎn)宣布旗下子公司中國(guó)新天地將出售企業(yè)天地5號(hào)權(quán)益給中國(guó)人壽信托。該項(xiàng)目包括商業(yè)和辦公，可租售建筑面積約79000平米，緊鄰新天地和淮海路，地理位置絕佳。交易總代價(jià)不超過34億元。
這個(gè)是一個(gè)極為劃算的價(jià)格。一則中國(guó)人壽信托的出價(jià)大概要比評(píng)估價(jià)低兩成；二則一周前附近成交的土地樓板價(jià)就高達(dá)42000元/平方米，而人壽信托徒手的交易價(jià)折合的樓面價(jià)僅為43000元/平方米。當(dāng)然瑞安也沒全吃虧，交易附帶一個(gè)最長(zhǎng)7年的回購條款，可以憑特定條件購回所售物業(yè)。
這樣一來，這單交易看起來有點(diǎn)類似抵押貸款。
瑞安通過交易獲得資金，其后在合適的時(shí)候歸還本金，拿回物業(yè)，并支付相應(yīng)利息。其資金成本年化大約為9%-9.5%，如果回購期短于三年則更高。
對(duì)于中國(guó)人壽信托來說，交易價(jià)格僅約評(píng)估價(jià)的八成，可以視作抵押物的安全邊際。如果屆時(shí)瑞安不回購物業(yè)，那么中國(guó)人壽信托也能獲得低價(jià)購入物業(yè)帶來的收益。而如果回購，除了年化約9%-9.5%的資金收益外，其買入的物業(yè)還能獲得額外的經(jīng)營(yíng)收益。
但是，人壽信托的收益就是瑞安的付出。瑞安在這筆交易中獲利極為有限，拱手將要下蛋的雞出讓，背后所圖者大。這個(gè)所圖，則是和中國(guó)新天地的上市相關(guān)。
2012年年初，瑞安計(jì)劃分拆旗下的商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)至新的子公司中國(guó)新天地，并擬赴港上市。分拆后的中國(guó)新天地將專注于管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)，瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2013年10月31日，Brookfield將斥資5億美元，認(rèn)購中國(guó)新天地的可換股永久證券，同時(shí)還將購入4.15億份瑞安的認(rèn)股權(quán)證。Brookfield的最后入股，意味著新天地上市日程已經(jīng)臨近。在此關(guān)鍵時(shí)刻，這單33億元的交易對(duì)新天地上市的意義重大。
中國(guó)新天地行政總裁黃勤道曾表示，希望爭(zhēng)取以1倍PB作價(jià)上市。中國(guó)新天地持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣的估值要求似乎并不高。但在目前的香港市場(chǎng)，地產(chǎn)公司的市值往往較其賬面資產(chǎn)價(jià)值有較高的折讓。以瑞安房地產(chǎn)為例，目前PB不足0.5。新天地1倍PB上市的要求也非易事。
要提高市場(chǎng)對(duì)公司的估值，中國(guó)新天地必須要提升現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值、優(yōu)化資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，并提高經(jīng)營(yíng)回報(bào)。而企業(yè)天地5號(hào)的交易安排，則可以順應(yīng)此要求。
瑞安房地產(chǎn)預(yù)計(jì)，通過企業(yè)天地5號(hào)的交易可以盈利3.3億元，如此可以推算該地塊發(fā)展的總成本約為30億元。在目前市況下，新入市物業(yè)達(dá)到滿租狀態(tài)，通常需要近一年乃至年半的時(shí)間，而初期的租金也比成熟經(jīng)營(yíng)期低?？紤]到這段時(shí)間是中國(guó)新天地上市的關(guān)鍵期，該項(xiàng)重大資產(chǎn)的低收益，很可能既無助于公司的盈利表現(xiàn)，又容易對(duì)公司的估值形成拖累。
但通過此次交易，中國(guó)新天地能夠大大減少尚待成熟經(jīng)營(yíng)而易被低估的物業(yè)資產(chǎn)，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)又增加公司的現(xiàn)金和盈利。這就為中國(guó)新天地未來的上市創(chuàng)造了較好財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)條件，而一旦其上市融資成功，又可以根據(jù)市況選擇回購，保持繼續(xù)持有該項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的權(quán)利。
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