招商談判技巧及項(xiàng)目法務(wù)、工程、運(yùn)營(yíng)關(guān)聯(lián)問題 案例詳實(shí)復(fù)盤
講師：范老師 瀏覽次數(shù)：2681
課程描述INTRODUCTION
商業(yè)地產(chǎn)招商技巧
培訓(xùn)講師：范老師
課程價(jià)格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
商業(yè)地產(chǎn)招商技巧
【課程收益】
1、全程以案例迫析，如何做好風(fēng)險(xiǎn)管控，并精、準(zhǔn)、快地達(dá)成招商以及實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)品牌價(jià)值的不斷提升。
2. 無論是初次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，還是已經(jīng)有所積累但處于調(diào)整周期的企業(yè)，結(jié)合本課程，可以找到適合自身商業(yè)邏輯的工作思路和方法。
3. 中層及以上的招商人員及負(fù)責(zé)人，可以對(duì)本職工作有新的認(rèn)識(shí)和鞏固，并掌握運(yùn)用到自身工作實(shí)踐中。
【學(xué)習(xí)對(duì)象】
有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)或在運(yùn)作的企業(yè)：決策層、定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、物業(yè)等相關(guān)崗位
【課程內(nèi)容】
一．新冠疫情下租賃行為和合同處理
1.從2020年春節(jié)突發(fā)公共衛(wèi)生事件對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響說起
2.新冠疫情下的免租是免租期嗎？
案例一：一購(gòu)物中心免租行為分析及免租協(xié)議條款撰寫
3.提高有效租金是抓手
案例二：某商場(chǎng)提高有效租金分析
4.做好保險(xiǎn)條款設(shè)計(jì)
5.物業(yè)服務(wù)在非常時(shí)期的決定性作用
二、招商談判技巧
1.租戶談判是否主力租戶優(yōu)先
1)主力店定義：是指品牌比較著名，能為項(xiàng)目帶來巨大客流并對(duì)其他品牌有號(hào)召力的那些店鋪。作為購(gòu)物中心的主要業(yè)態(tài)，不但能聚客，還能提升購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值。
2)主力店招商的優(yōu)先考慮方式
A. 租金效應(yīng)和動(dòng)線考慮
B. 引入主力店考慮的因素：主力店影響力 客群和人氣 非主力店的租金提升 物業(yè)的增值
C. 如何排布動(dòng)線：動(dòng)線的利用
D. 談判的次序：先有規(guī)劃后有談判
案例三：一購(gòu)物中心超市品牌的調(diào)整詳解
動(dòng)線調(diào)整時(shí)的考慮要素：
第一、雙動(dòng)線布局，且在超市門前設(shè)置了中島兼做*廣場(chǎng)，
作為地下商場(chǎng)的一個(gè)集合點(diǎn)和推廣的中心；
第二、店鋪大小呈現(xiàn)面積大小不一，便于安排不同的業(yè)態(tài)；
第三、通道特別多，尤其是有垂直交通，這對(duì)吸引人流有益。
主力店談判原則：
第一，以客流和對(duì)商場(chǎng)的整體帶動(dòng)為優(yōu)先；（案例一中的超市報(bào)價(jià)對(duì)比及逃生條款）
第二，品牌具同等影響力時(shí)，以租金為先。
3)堅(jiān)持一對(duì)多原則
案例四：盒馬鮮生與超級(jí)物種的同時(shí)談判
4)意向書優(yōu)先原則
2.“品牌集合店”成為優(yōu)選
在集合店里，顧客停留的時(shí)間明顯高過單個(gè)品牌店鋪的3倍。這是由于品牌集合店在商品的豐富度上有很大優(yōu)勢(shì)，讓消費(fèi)者在選擇過程中掌握了更多主動(dòng)權(quán)，從而增加了逗留時(shí)間。一個(gè)集合店相當(dāng)于一個(gè)品牌主題區(qū)，除了在某一品類上放大了其選擇性，同時(shí)也增加了品牌的容積率。
品牌集合店的幾種形式:第一種/第二種/ 第三種：
案例五：MUJI 集合店
3.租戶產(chǎn)品線選擇原則:當(dāng)同類租戶產(chǎn)品線 不一時(shí)，優(yōu)先選擇產(chǎn)品線長(zhǎng)的租戶。
4.裝補(bǔ)的處理原則和方法
1) 裝修補(bǔ)貼還是經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼 2)裝修補(bǔ)貼的選擇方式
5.免租期的兩種方式 裝修免租期和經(jīng)營(yíng)免租期
討論題：租戶于裝修期內(nèi)提早完成裝修并開業(yè)，需要收取租金嗎？
6.設(shè)施設(shè)備的甲方投入和維保責(zé)任
討論題：甲方投入設(shè)備乙方使用，誰(shuí)維保？
7.強(qiáng)勢(shì)地位和弱勢(shì)地位時(shí)的不同處理方法
1)“寒暄”入手，達(dá)到了解品牌商急迫程度和需求
2)強(qiáng)勢(shì)地位對(duì)品牌商經(jīng)營(yíng)方式的“指導(dǎo)”
3) 弱勢(shì)地位對(duì)品牌商的“規(guī)勸”
4)討價(jià)還價(jià)的策略和實(shí)施
5)談判節(jié)奏的把握
8.“排他”條款的處置
1)“排他”的本質(zhì) ，通過排他條款，商鋪與商場(chǎng)方達(dá)成商場(chǎng)方不再引入與該商鋪相似的其他經(jīng)營(yíng)者。
租賃合同中簽訂排他條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是平等主體之間在各自收益與風(fēng)險(xiǎn)充分考慮的基礎(chǔ)上形成的。
2)防止“排他”條款的泛化，不合理的排他內(nèi)容或方式的設(shè)定，不僅增加談判的難度，也不利于商鋪的發(fā)展。
9.獲得租戶品牌認(rèn)同的有效方式
1)經(jīng)營(yíng)模式的溝通
2)營(yíng)業(yè)額獲取方式的一致
10. 物業(yè)服務(wù)在招商談判中的體現(xiàn)和退讓方式
物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以“談判”嗎？
11. 坪效是租戶品牌選擇的重要方面
營(yíng)業(yè)額坪效，就是以最小的面積，實(shí)現(xiàn)*額的營(yíng)收，也就是事先最高的銷售效率。
最高的租金坪效，就是單位面積下貢獻(xiàn)最高的租金額。
三. 招商談判準(zhǔn)備
1.租金確定方式
a. 投資回報(bào)倒推租金 b. 市場(chǎng)法
2.購(gòu)物中心租金收取的三種方式及其本質(zhì)
1)固定租金方式 2)營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)方式 3)上述兩種兩者取高
4)幾個(gè)技術(shù)參數(shù)及其確定
第一，“面積”的定義，以及實(shí)際操作時(shí)的考慮方式。（考慮“心里”和“物業(yè)”）
第二，配套的技術(shù)系統(tǒng)，如*POS系統(tǒng)。
第三，如何防止“飛單”。
討論題：
1）租金收取方式與租賃面積之間的關(guān)系如何？即如果選擇營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)方式，租賃面積傾向于大還是小？
2）當(dāng)使用兩者取高模式時(shí)，選擇租金遞增方式，是增底租還是營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)？
3.底租和營(yíng)業(yè)額提成兩者取高，孰真孰假？
討論題：一 5000平方的租戶，底租為3.5元/天/平方，營(yíng)業(yè)額提成為15%，租金收取方式是兩者取高，已開業(yè)12年，其中有一年曾經(jīng)做到的最高營(yíng)業(yè)額是4300萬/年，其余均在3500萬/年。
4.品牌評(píng)估的一般步驟和流程
附件：品牌評(píng)估表
5. 品牌談判，是人流優(yōu)先還是租金優(yōu)先？
6.租金收入預(yù)算和投資回報(bào)間的關(guān)系
1) 預(yù)算和招商談判2) 財(cái)務(wù)核算方式
四. 招商管理步驟
1.市場(chǎng)調(diào)研與商業(yè)定位：為商業(yè)定位提供市場(chǎng)依據(jù)
案例六：某購(gòu)物中心定位討論過程
2.業(yè)態(tài)及品牌落位圖完成并有進(jìn)展控制圖
3. 完成各業(yè)態(tài)租金底價(jià)和面價(jià)，完成租賃政策
五. 招商過程中涉及的工程問題
1.電量問題在招商談判中與物業(yè)聯(lián)手的處理方式
討論題：租戶在租賃合同談判時(shí)提出配置電量不夠，要求擴(kuò)容，如何處理？
2. 店招和櫥窗燈光開關(guān)如何控制
3. 商場(chǎng)用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定
1） 考慮峰、谷、平 2） 考慮銅損和鐵損 3）考慮同類商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
六. 招商管理中涉及的商務(wù)和法務(wù)問題
1.租賃合同文本用哪方：租賃意向書與租賃合同之間的邏輯關(guān)系
2. 催租函及步驟 ：1）催租的標(biāo)準(zhǔn)流程 2） 催租的要點(diǎn)
3.滯納金及其作用
1）滯納金的計(jì)算方式 2）滯納金在租賃合同及其續(xù)約與否過程中的作用
4.商管公司和租戶各自保險(xiǎn)的內(nèi)容在租賃合同中的表述
5.真實(shí)出險(xiǎn)過程中保險(xiǎn)條款的運(yùn)用
案例七：一影院裝修過程中的出險(xiǎn)處置和租賃合同條款的使用
七. 招商以經(jīng)營(yíng)指標(biāo)為指導(dǎo)
1.租戶端指標(biāo)分析 -租售比
2.租戶端指標(biāo)分析 - 提袋率
3.租戶端指標(biāo)分析 -人流及其分布
4.經(jīng)營(yíng)端指標(biāo)分析
1）從坪效及其分布階段判斷商場(chǎng)整體的成熟程度
2） 從業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積占比和銷售貢獻(xiàn)率看商業(yè)的業(yè)態(tài)分布的合理性案例一：上海某購(gòu)物中心第一個(gè)合同周期后的品牌主動(dòng)調(diào)整
【講師介紹】
范老師
擁有20年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過多個(gè)位于上海市中心及長(zhǎng)三角商業(yè)中心區(qū)域，由國(guó)際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運(yùn)營(yíng)的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè)25 萬平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目，以及10萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。
在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市場(chǎng)定位、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。
主導(dǎo)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海中信泰富廣場(chǎng)、長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、上海老西門新苑、寧波泰富廣場(chǎng)、英特宜家。
商業(yè)地產(chǎn)招商技巧
轉(zhuǎn)載：http://www.jkyingpanluxiangji.com/gkk_detail/251124.html
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